Малоэтажное строительство, доступное народу, - мечта или реальность?

Идеологи национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» заявляют, что индивидуальное малоэтажное строительство должно не только обеспечить россиян доступным жильем, но и способствовать преодолению демографического кризиса, улучшению экологической ситуации в России. Сейчас же индивидуальное жилье рассматривается как альтернатива квартире повышенной комфортности в многоэтажном доме. Но для этого подобные загородные варианты должны обладать рядом важных факторов ликвидности. Иметь развитую инфраструктуру и обязательно доступную стоимость.

По данным социологических исследований «Доступное жилье - что хочет население», более 60% респондентов, независимо от уровня дохода, предпочли бы жить за городом в индивидуальном доме, иметь небольшой участок земли под сад. Более обеспеченные слои населения хотели бы купить или построить коттедж; люди со средним доходом - индивидуальный дом или согласились бы на площадь в малоэтажном доме. Любителей высоток нашлось лишь около 20%. «Свежий воздух, первозданность окружающей природы и экологическая чистота, транспортная доступность и относительно низкая себестоимость выступают одними из главных достоинств объекта. Ради этого люди и должны стремиться к приобретению жилья за городом. К тому же на территории собственного дома можно реализовать массу увлечений и хобби. Для жителей такой вариант можно считать идеальным», - говорит директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова.

Чем вызван повышенный интерес?

К категории малоэтажной застройки в первую очередь относятся загородные коттеджи и таунхаусы, представляющие собой эргономичное образование и сочетающие комфорт городской квартиры и удобство загородного дома. Изначально таунхаусы являлись элитным видом жилья, предназначенным для людей обеспеченных, желающих приобрести загородный коттедж для отдыха или развлечений. Но позднее они стали доступными для круглогодичного жилья. На сегодняшний день таунхаусные поселки являются одним из самых прогрессивных и недорогих видов жилья. Свежий воздух, природная красота и спокойствие по сравнению с суетой мегаполиса - все это увеличивает популярность загородных домов. При этом подобное жилье зачастую позиционируется как своеобразная семейная «база отдыха» в дополнение к городской квартире. Стереотипы о малоэтажных домах как о загородных резиденциях укоренились в России достаточно прочно, и лишь малая доля покупателей предполагает их использование в качестве основного места жительства. Но в последние годы внимание к малоэтажному сегменту рынка жилья постоянно растет не только со стороны застройщиков, государственных чиновников высшего эшелона, но и потенциальных потребителей.

В то время как на Западе активно строились малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи, Россия упорно шла по пути урбанизации, сосредоточивая на небольшой территории крупных городов в панельных и монолитных домах большую часть населения страны.

Однако столкнувшись с проблемой нехватки мест под застройку, резким ростом цен на жилье, чиновники наконец-то задумались о развитии проекта по строительству малоэтажных домов эконом-класса, который, как планируется, будет реализован в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Чиновники и инвесторы наконец-то обратили свое внимание на загородные площади. «Радует тот факт, что ситуация постепенно начинает меняться в лучшую сторону, - говорит руководитель компании «Виктория-2» Юрий Данченко. - Наша страна просто создана для малоэтажной застройки. Но строительство в этом сегменте все же не будет занимать большую долю рынка недвижимости в ближайшем будущем. Поскольку этот сегмент пока не освоен в полной мере и только начинает развиваться. На сегодняшний день в России доля малоэтажного домостроения составляет только 40% от общего объема строительства. Хотя земельных ресурсов у нас много, использован под застройку едва ли 1% из них».

Проблемы малоэтажного строительства

Подавляющее большинство застройщиков сталкиваются с множеством проблем, которые влияют на стоимость квадратного метра в вожделенном доме. И появляются они до начала строительства. Во-первых, это дефицит земли, пригодной для строительства. Земли категории ИЖС, на которой разрешено индивидуальное жилищное строительство, крайне мало. В то же время на землях сельскохозяйственного назначения запрещено возводить любое жилье, кроме дач. Перевод же земель из одной категории в другую - очень долгий, забюрократизированный и требующий больших финансовых вложений процесс.

Также значительную часть затрат девелоперской компании при реализации любого проекта составляют выкуп земли, подведение коммунальной, а часто и транспортной инфраструктуры. Дороговизна подведения коммуникаций обратно пропорциональна цене участка. Так что чем дешевле будет стоить участок, тем дороже обойдется застройщику обеспечение строительства и жилья теплом, газом и электричеством. Отсюда возникает самый главный вопрос, решение которого мешает малоэтажному жилью стать массовым: кто должен создавать и содержать социальную и коммунальную инфраструктуру? «Сегодня обычно строительная компания сначала приобретает землю сельскохозяйственного назначения в собственность, потом переводит ее в землю ИЖС, проводит межевание, формирует объекты прав, выполняет условия присоединения сетей, - комментирует ситуацию директор ООО «Берег-Риэлт» Игорь Филиппов. - Получается, что абсолютно за все платит застройщик, который и закладывает расходы в себестоимость квадратного метра. Более того, компания сама все строит, часто еще отремонтировав дороги, сама платит за подключение коммунальных сетей рыночную стоимость, сама продолжает оплачивать их эксплуатацию. Хотя в идеале для строителей этим вопросом должно заниматься товарищество собственников жилья на данном участке застройки. Если такую практику ввести, цена малоэтажного жилья снизится в несколько раз».

Дешевые технологии существуют!

Покупатели, ищущие на рынке загородной недвижимости недорогие варианты, порой бывают огорчены стоимостью жилья. Не секрет, что дом в охраняемом поселке зачастую не по карману даже представителям среднего класса. Цена загородного дома складывается из многих составляющих: цены земли, статуса и месторасположения поселка, удаленности от цивилизации и, наконец, строительных материалов и технологий. «Сегодня существуют крайне интересные технологии строительства и эффективные утеплители, которые позволяют строить теплые (что особенно важно) и надежные дома эконом-класса, которых так не хватает на рынке недвижимости, - считает Игорь Филиппов. - Это каркасно-щитовые конструкции, дома из ячеистого бетона. Их проще возводить, они весьма экономичны в конструкциях и, наконец, известны их отличные энергосберегающие свойства». Также существует канадская технология. Можно построить дом из полистиролбетонных блоков. Любителям натурального дерева понравится таунхаус, стены которого изготовлены из оцилиндрованного бревна. Наиболее доступной является технология строительства коттеджей из щепоцементной плиты. «Однако у нас эти технологии не находят должной поддержки у населения, - констатирует Юрий Данченко. - Кроме того, люди не имеют опыта жизни в коттеджах, построенных по малознакомым им технологиям. Они не знают, как их эксплуатировать, боятся, что при строительстве было что-то нарушено. Потребителя смущает облегченность конструкции, ее надежность, вызывает сомнение и теплота таких домов. Эти технологии хороши, но пока не подходят нам по менталитету. До сих пор лучшим материалом для строительства является кирпич, только при одном условии: кирпич должен быть высококачественным, а кладка проведена профессионально».

По мнению экспертов, особо интересных, прорывных моментов в сегменте индивидуального малоэтажного строительства в нашей области еще не произошло. «На сегодняшний день приобретается всего около 1% такого жилья, - продолжает Юрий Станиславович. - Причинами такого вялого развития индивидуального малоэтажного строительства являются, во-первых, катастрофическая нехватка сформированных участков; во-вторых, отсутствие коммуникаций и инфраструктуры; в-третьих, еще не сложившийся стиль устойчивого проживания за городом. В сегменте коттеджных поселков по-прежнему удовлетворяется спрос наиболее состоятельных людей, которые чаще всего приобретают и строят коттеджи не для постоянного проживания, а для временного».

Выход есть!

Строительство малоэтажных поселков в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» будет иметь достаточно высокую инвестиционную привлекательность в том случае, если компаниям-застройщикам данных поселков в рамках национального проекта будет предоставлен ряд преференций и льгот. По мнению Ирины Рязановой, государство должно выстроить четкую структуру этапа согласования таких проектов, процедуру выделения земельного участка под строительство, а также профинансировать (полностью или частично) прокладку необходимых инженерных коммуникаций и строительство инфраструктуры. Участники рынка уверены, что если наше государство возьмет часть финансового бремени при строительстве и обеспечении коммуникациями малоэтажного жилья на себя, покупка малоэтажной недвижимости за городом станет выгодной и позволит решить многие проблемы льготных категорий граждан. А если все затраты по развитию инфраструктуры лягут на плечи инвесторов, концепция проекта как строительства доступного жилья для людей со средним уровнем дохода станет несостоятельной. Развитие малоэтажного строительства самым непосредственным образом будет решать проблему доступного жилья как в РФ в целом, так и в Самарской области в частности.

Очевидно, что индивидуальное малоэтажное строительство пока не может претендовать на ведущую роль в реализации современного жилищного комплекса. Но между тем тенденции к росту данного сегмента рынка свидетельствуют о том, что все больше потребителей выбирают загородный вариант жилья, будь то коттедж, дом или таунхаус.

Факторы, влияющие на стоимость загородного дома:

- престижность района;

- удаленность от города;

- развитая инфраструктура;

- наличие в поселке управляющей компании и сервисных служб;

- окружающий природный ландшафт;

- транспортная доступность;

- используемые строительные материалы и технологии;

- степень готовности поселка в целом.