Аналитики трех ведущих игроков ипотечного рынка – Сбербанка (доля в СЗФО 42%), ВТБ 24 (доля 11,3%) и банка DeltaCredit (4,8%) – сходятся в главном: по итогам 2011 года российский рынок ипотеки может практически полностью восстановиться до докризисного уровня. «Рынок жилищного кредитования продолжает динамично восстанавливаться и, при сохранении позитивных тенденций в экономике, объем выдачи жилищных кредитов уже в этом году может приблизиться к показателям пикового 2008 года, когда было выдано 655, 8 млрд руб. кредитов», – сообщила начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала банка ВТБ24 Татьяна Хоботова на Ипотечном форуме, прошедшем в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса.

    Выздоровление рынка идет хорошими темпами: за первое полугодие текущего года выдано вдвое больше кредитов, чем за аналогичный период 2010-го. Доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости выросла во втором квартале 2011 года до 14% (напомним, что максимальный показатель, 20% ипотечных сделок, был достигнут в 2007 году). Однако по некоторым параметрам жилищное кредитование еще не вернулось к докризисным показателям. Средний размер ипотечного кредита увеличивается медленно, во втором квартале 2011 года он составил 1,36 млн руб., но остается в полтора раза меньше, чем в начале 2008-го (1,9 млн руб.) Средний срок кредитования сохраняет тенденцию к сокращению – на середину года он составлял около 15 лет против 17 три года назад.

    Ставка пробила минимум. Конкуренция и активность игроков на рынке жилищного кредитования продолжает расти, что оказывает позитивное влияние на доступность ипотечных кредитов для населения и восстановление спроса. «Банки модернизируют действующие и предлагают новые продукты, пытаясь находить баланс между стремлением нарастить объемы и необходимостью обеспечивать качество портфеля», – отметила Татьяна Хоботова.

   Основная борьба второй год идет в направлении снижения стоимости кредита. Значимое влияние на этот процесс продолжает оказывать реализация программы государственной поддержки рынка ипотечного кредитования, реализуемая ВЭБ и ценовое позиционирование АИЖК. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), снизив с начала июля ставки по всем программам до 8,9%, подтолкнула к аналогичным действиям остальных участников рынка. Средневзвешенная годовая ставка по кредитам в рублях в сентябре составила 11,9% годовых и, как отмечают банкиры, вплотную приблизились к историческому минимуму (он был зафиксирован по итогам первого квартала 2008 года и составил 12,4%).

   Основные направления в изменении ипотечных программ обозначились еще в 2010 году. Помимо снижения ставок, это возобновление работы с «серыми» заемщиками, возврат кредитов с плавающими ставками и возобновление кредитование «первички», а также увеличение соотношения платежа и дохода и снижение комиссий. В этом году, отмечается в обзоре банка DeltaCredit, основные курс на либерализацию кредитования и снижение стоимости заемных денег сохраняется: возобновлено кредитования индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса, отменены банковские комиссии (или – декларируется их отмена), снижается первоначальный взнос.

   Так, банк ВТБ24 отменил летом комиссию за выдачу кредита (у Сбербанка нет комиссий еще с 2010 года), уменьшил по некоторым продуктам предельное соотношение размера кредита к залогу. DeltaCredit, долго с осторожностью относившийся к снижению первоначального взноса, наконец последовал примеру лидеров рынка. С сентября банк начал выдавать ипотечный кредит с первоначальным взносом 10% от стоимости покупаемой недвижимости, но – при условии дополнительное страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. «Мы даже не подозревали. Что этот продукт окажется настолько востребованным – уже в первые две недели действия программы было выдано коло двух десятков кредитов», – рассказал руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit Александр Афанасьев.

   Строители тормозят. «Начиная с 2010 года доля «первички» в ипотечных сделках стала возрастать и, по нашим прогнозам, в 2012 году достигнет 35%», – сообщил Александр Афанасьев. Однако строители по темпам роста отстают от банков. В секторе жилищного строительства сохраняется слабая динамика ввода жилья, по РФ с начала года сдано на 7% меньше площадей, чем годом ранее. «Это является следствием минимального объема «закладки» нового строительства в кризисный период.

   Основной объем ввода жилья, заложенного в докризисный период, пришелся на 2010 год, что удержало общий уровень ввода жилья по итогам прошлого года от более кардинального падения», – поясняет Татьяна Хоботова. Банки, тем не менее, делают ставку на ипотечное кредитование строящегося жилья и прилагают особые усилия, выстраивая отношений с компаниями-застройщиками. Главное отличие от их политики прошлого года – готовность выдавать кредиты на приобретение жилья в домах на нулевом цикле строительства, не требуя дополнительного обеспечения в виде залога имеющегося жилья. «Конечно, такие займы мы выдаем не под все объекты, а только под те, которые строят наши проверенные партнеры», - так объясняет Татьяна Хоботова механизм снижения рисков кредитования на начальном этапе строительства. Сбербанк, помимо полной финансовой и правовой экспертизы строящихся домов, использует дополнительный рычаг для снижения риска. «Полное финансирование достройки объекта за счет займов Сбербанка обеспечивает хороший уровень надежности проектов», – пояснила начальник отдела по работе с партнерами Управления по работе с предприятиями, партнерами и организации активных продаж Северо-Западного Банка Сбербанка России в Санкт-Петербурге Евгения Енина. По ее словам, из 9,6 тыс. ипотечных кредитов, выданным банком с начала года, 1,4 тыс. было выдано именно в рамках партнерских программ.

   Все большее распространение получают совместные программы банков и застройщиков, по которым кредитные организации предлагают заемщикам особые условия. К примеру, неоднократно продленная акция Сбербанка «В десятку!» (кредит выдается с 10-процентным первоначальным взносом под 10% сроком на 10 лет) была разработана специально для продажи квартир в домах, строящихся с участием банковских средств. Татфондбанк предлагает для покупки квартир в аккредитованных объектах строительной компании Setl Sity рублевый кредит под 7% годовых – ниже ставки рефинансирования ЦБ. «Таким образом банки, прокредитовавшие строительство объектов, снижают риск застройщика не продать строящиеся квартиры, но повышают риски заемщика», – считает генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.

   Не ставкой, а умением. «Аналитики банка считают, что годовая процентная ставка по ипотечным кредитам достигла минимума, и не исключают ее повышения к концу года», - предупреждает Александр Афанасьев. В условиях медленного увеличения доходов населения и наметившегося роста цен на недвижимость кредитным организациям придется проявлять чудеса изобретательности в борьбе за клиента.

   Первая составляющая – повышение качества сервиса. «Сервис должен стать лучше не только на этапе выдачи кредита, но и на весь период его обслуживания. Клиенту должно быть комфортно жить с банком», – считает Афанасьев.

  Второе поле борьбы – это технологичность продаж. Собственно, битва на этом поле уже началась. Сбербанк и ВТБ24 продолжают расширять сеть специализированных ипотечных центров, занимающихся исключительно выдачей жилищных кредитов. Оба банка открывают удаленные офисы на территории застройщиков-партнеров.

   Общий тренд – установка на сокращение срока выдачи кредита и упрощения работы с документами. ВТБ24, к примеру, повышает скорость проведения сделок, принимая выписки из ЕГРП в электронном виде и усовершенствуя технические возможности автоматической системы. Появляются ипотечные продукты (ВТБ24, «Ханты-Мансийский банк»), в рамках которых решения о выдаче кредита принимаются за минимальный срок, либо – на основании сокращенного пакета документов. «Думаем, что перенос борьбы за клиентов в плоскость повышения технологичности работы неизбежно приведет к увеличению полномочий региональные подразделения федеральных банков по принятию решений и лимиту полномочий на местах», – уверена Татьяна Хоботова.