Татарстан снова в числе лидеров ипотечного рынка России.

Татарстан снова в числе лидеров ипотечного рынка России.

ЛИДЕРЫ ПО КОЛИЧЕСТВУ

    Вчера Центробанк РФ обнародовал итоги по ипотечному рынку в 2011 году. Татарстан оказался в числе лидеров по количеству и объему выданных кредитов. Так, с кредитным портфелем в 21,3 млрд. рублей республика оказалась на шестом месте, а вот по числу выданных кредитов - 27920 - на втором. РТ пропустил вперед по этому показателю лишь Тюменскую область (30 583). Правда, здесь можно отметить, что в Тюмень считается вместе с входящими в область Ханты-Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами.

    Как и в прошлые годы, республика от остальных регионов-лидеров отличается тем, что средняя сумма выданных кредитов относительна невелика - 790 тыс. рублей.

    Для сравнения: в Тюмени ипотечному заемщику банки выдают в среднем 1,5 млн. рублей, в Свердловской области — 1,34 млн. рублей, в Красноярском крае — 1,31 млн. рублей, в Самарской области — 1,08 млн. рублей. Как известно, максимальная сумма кредита зависит от уровня доходов населения и цен на жилье в конкретном регионе. В целом АИЖК констатировало, что средняя сумма ипотечного кредита в рублях в 2011 году в России снизилась с 1,37 млн. до 1,15 млн. рублей. В случае с Татарстаном меньшая, чем в других регионах, средняя сумма кредита объясняется, по мнению экспертов, тем, что здесь люди чаще всего берут кредиты на расширение жилплощади, а не на покупку квартиры «с нуля».
 

ОБОГНАЛИ КРИЗИС

    По итогам 2010 года Татарстан был на первом месте в России по числу выданных кредитов, обогнав даже Москву. Всего в 2010 году в РТ было выдано 18 864 ипотечных кредита (у первопрестольной было 13 510 кредитов). Правда, по объемам выданных кредитов Татарстан с 11,5 млрд. рублей был лишь на пятой строчке. Регион опережали Москва, Московская область, ХМАО и Свердловская область.

    Таким образом, за год число выданных жилищных кредитов выросло почти в 1,5 раза, а по объему - в два раза.

   Одновременно с этим не приходится говорить и об «эффекте низкой базы». Глава татарстанского управления Росреестра Азат Зяббаров на коллегии ведомства в 2011 году сообщил, что в РТ зарегистрировано 83 559 ипотек всех видов (классические жилищные кредиты, залоги, соципотека и другие). Это почти в два раза больше, чем в предкризисном 2008 году. Тогда было зафиксировано 46 084 ипотеки. Также для сравнения главный регистратор привел следующие цифры: в 2009 году было зарегистрировано 25 064 ипотеки, а в 2010 году - 56 335 ипотек, договорная ипотека (т.е. классические сделки по приобретению недвижимости с помощью ипотеки) также выросла в два раза - с 11 704 ипотек в 2010 году до 21 119 ипотек в 2011 году.

   Один из участников рынка, представитель крупной государственной девелоперской структуры в беседе заявил, что именно в активизации ипотечного кредитования он видит одну из причин аномального роста вторичного жилья в последние месяцы. По итогам 2011 года цена квадратного метра в Казани в самых дешевых сегментах - «ленинградках» и «хрущевках» - достигла самых высоких значений с осени 2007 года. Средний прирост за год составил 23,5%. При этом цена «квадрата» в некоторых казанских «хрущевках» достигла 60 тыс. рублей за квадратный метр. В то же время эксперт отмечает, что в дальнейшем это может обернуться проблемами для банков в случае ухудшения платежеспособности населения. «Только один из банков в Татарстане имеет 8 миллиардов рублей трудно обслуживаемых жилищных кредитов», - говорит он. Правда, в то же время РТ, согласно данным Центробанка России, не входит Топ-15 регионов по объему просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам.
 

ПУЗЫРЯ ПОКА НЕТ

    Дамир Фахреев – начальник отдела анализа и маркетинга «АК БАРС Ипотека»:

   - На сегодняшний день наблюдается довольно серьезная корреляция между рынком ипотеки и рынком жилья в республике. Доступность ипотеки, что, конечно же, с одной стороны, является положительным фактором для конечного потребителя, тянет за собой цены на жилье в основном на вторичном рынке недвижимости в сегменте новых сданных домов. В свою очередь, данный сегмент поднимает в цене вторичное жилье формата «ленинградки» и «хрущевки».

    И получается своего рода парадоксальная ситуация. Что касается прогноза развития рынка жилья, то мы ожидаем небольшую корректировку в размере пяти процентов в третьем-четвертом квартале этого года, и то это в большей степени коснется вторичного жилья в домах более пятилетней давности, так как сейчас становится выгоднее купить квартиру в доме, который только сдался или стоит на сдаче. Не думаю, что наблюдается «пузырь» и что рынок может рухнуть. Опыт Москвы для нас является примером. По поводу ипотеки, ситуация с выплатами по рассрочке протекает в рамках установленного графика, так что здесь нет особого повода для беспокойства, особого изменения в части резкого роста ставок, думаю, ждать не стоит, выборы прошли, а значит дальше будет планомерная стабильная работа в удержании существующих условий.

      Вячеслав Егоров - гендиректор «Авангард-Риэлт»:

    - По статистике 80 процентов покупателей на вторичном рынке покупают квартиры с использованием ипотеки. Причем большинство из них - это люди, которые покупают с минимальным первоначальным взносом в 10 процентов. Получается, у людей-то наличных денег особо и нет. Просто перед человеком встает жилищный вопрос, или он хотел бы решить его заранее. И люди покупают, пока есть возможность, пока банки кредитуют. Естественно, понижение ставок по ипотеке, которое до сих пор было, этому способствует. О первичном рынке я бы хотел заметить, что есть банки, которые кредитуют новостройки. И некоторые новостройки подпадают в сферу кредитования банками, некоторые нет, потому что у них документы не подходят, договоры недолевого участия. Остались еще такие застройщики, у которых земля была куплена до 2005 года, они могут не использовать 214 закон. Но те новые квартиры, что через банки проходят, они раскупаются точно так же, как и вторичка. Сегодня люди, наученные горьким опытом, стараются покупать новостройки, которые уже на стадии сдачи. Чтобы можно было заселиться в крайнем случае месяца через три, продав старую квартиру или перекредитовавшись. В квартиры не на стадии сдачи вкладывают уже наличные средства, и это уже, скорее, инвесторы. Интересно, что если сравнивать "вторичку" в пересчете на квадратный метр, то, думаю, "вторичка" сегодня даже дороже. Хотя это зависит, скорее, от метража квартир. Сейчас спросом пользуются квартиры однокомнатные, с небольшим метражом. В отдельных «хрущевках» цена доходит до 70 тысяч за квадратный метр. А новостройки максимум – 45 тысяч (если мы говорим не об элитном жилье).

    Банки начали немного повышать ставки и более жесткие условия делать, так как, мне кажется, планы банков по выдаче ипотечных кредитов практически выполнены. И возникает риск невозврата выданных кредитов (с учетом тех нежестких условий выдачи, что были). Поэтому сейчас банки ужесточают условия выдачи, поднимают ставки: им нет смысла раздавать кредиты всем подряд. Хотя думаю, что резкого роста ипотечных ставок все-таки не будет.

    Венера Иванова – председатель правления Автоградбанка:

   - Ипотека, безусловно, стимулирует рост рынка жилья. Сейчас не более 20 процентов населения могут купить жилье на собственные, накопленные средства. Основная часть, тем более молодежь, покупает личное жилье и на первичном, и на вторичном рынке с использованием ипотечных кредитов. Сегодня ипотека стала доступной достаточно широкому кругу людей благодаря приемлемым ставкам. Темп инфляции низкий, процентные ставки, соответственно, тоже низкие. Думаю, что в 2012 году существенного роста ставок по ипотечным кредитам не будет, но не исключаю незначительное их повышение. Надо понимать, что программа обеспечения жилья населением все-таки государственная. Агентство ипотечного жилищного кредитования - единственная компания, занимающаяся рефинансированием ипотечных кредитов, это госструктура. И тот резерв, который выделен АИЖК на рефинансирование в 2012 году, сохраняется на уровне 2011 года. А учитывая, что цена жилья в этом году все-таки растет, скорее всего, будет даже дефицит лимита рефинансирования со стороны АИЖК.

    Небольшую среднюю сумму выданных кредитов в РТ я объясняю, во-первых, тем, что стоимость квадратного метра жилья у нас все-таки относительно невысокая. Во-вторых, Татарстан ипотечным кредитованием начал заниматься давным-давно. У нас много людей, уже имеющих первичное жилье. А когда покупают второе жилье, то есть расширяют жилплощадь, сумма кредита требуется, соответственно, значительно меньше. Кроме того, в РТ активно используют средства материнского капитала при оформлении ипотеки. И в основном опять же на расширение жилья, в сельских населенных пунктах - на пристрой к дому. А на это сегодня необходимо всего-то 300 - 400 тысяч рублей.

Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях на 1 января 2012 г.

              Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте на 1января 2012 г.