Когда в стране много денег и мало финансовых и инвестиционных технологий, пользы от денег немного

В столичном отеле «Марриотт Москва Ройал Аврора» прошел VII бизнес-форум «Финансирование реального сектора экономики». Одной из обсуждаемых на нем тем стала проблема источников финансирования строительной отрасли. Между участниками секции разгорелась весьма горячая дискуссия, которая наглядно показала, что рынок находится в интенсивном поиске новой финансовой модели. Но до выработки ее окончательного варианта, судя по всему, пока далеко.   

По японскому сценарию

Предваряя дискуссию, ее модератор, председатель Международного клуба «Интеграция», известный эксперт Ирина Радченко поделилась выводом, который она сделала из общения с девелоперами. По их словам, нынешний экономический кризис самый сложный и долгий из всех, которые переживал рынок недвижимости за постсоветскую эпоху. Это обстоятельство и определяет необходимость поиска новых способов финансирования отрасли. В противном случае ее падение может оказаться катастрофическим.

И такие примеры в мире существуют. Так, в 1991 году произошел катастрофический обвал японского рынка недвижимости. И хотя с тех пор прошло уже много лет, но этот рынок так и не смог подняться выше уровня 25-летней давности.

По мнению ряда аналитиков, сегодня складывается такая ситуация, когда российский рынок недвижимости может вернуться к тем ценовым значениям, с которых он некогда начинал свой триумфальный рост. Цена за 1 кв. м жилой площади в $600 — отнюдь не утопия, она вполне реальна, если не будут найдены новые модели финансирования.

И хотя до подобных параметров еще далеко, но существующий тренд оправдывает такой пессимистический прогноз.

Послушный рынок 

Правда, пока ситуация не столь драматична. По мнению депутата Государственной Думы VI созыва Ивана Грачева, отечественный рынок недвижимости устроен достаточно примитивно: он послушно движется вслед за ценой на нефть. А она, по мнению парламентария, в обозримом будущем непременно будет расти.

За последнее время колебания цен на жилую недвижимость не превышают 500 руб. за 1 кв. м, поэтому пока никакие драматические события рынку не грозят, согласен с экс-депутатом советник президента ГК «Мортон» Андрей Шелковый.

Однако проблема текущего момента в другом: нынешний спрос носит не рыночный характер, а во многом подпитывается госпрограммой по субсидированию ипотеки. На такие сделки приходится свыше 40% всех покупок жилья на первичном рынке. Но помощь государства, скорее всего, завершится в 2016 году. А что будет дальше?

Если спрос на потребительские товары падает, то можно относительно легко сократить их выпуск или даже на время остановить производство, работая на склад.

А как остановить строительство дома — тем более, если на его сооружение уже собрана часть средств? Нельзя же бесконечно плодить обманутых дольщиков. Неслучайно, как только приобретение жилья падает, у застройщиков начинается паника.     

Близки к исчерпанию

Сегодня на рынке происходят важные процессы, не учитывать которые было бы большой ошибкой.

Как рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Олег Бетин, опросы показывают, что покупатели все больше предпочитают приобретать уже готовое жилье, с отделкой. Это, в свою очередь, требует новых финансовых механизмов и инструментов. Прежние доказали свою эффективность, но потенциал их дальнейшего роста, увы, близок к исчерпанию.

Так, за последние 9 лет сумма выданных ипотечных кредитов увеличилась в 99 раз! Понятно, что расти и дальше с такой скоростью  ипотечное кредитование не в состоянии. Собственно, темпы его роста уже снижаются. В этой ситуации срочно нужны новые финансовые подходы. 

И они есть. Правда, не у нас, а, например, в Чехии.

Равнение — на Чехию и Германию

О том, как чешское государство помогает своим гражданам копить деньги на приобретение жилье, рассказал управляющий PPF Real Estate Russia Мартин Шаффер.

Гражданин из своих доходов отчисляет часть денег на спецсчет в банке, а государство добавляет к ним свои субсидии. Часто родители начинают откладывать эти средства сразу после рождения ребенка и, пока он растет, продолжают их копить. Когда их чаду исполняется 18 лет, у него уже есть первоначальный капитал, причем не облагаемый налогом.

В Чехии с населением в 10 млн человек в такой схеме приобретения жилья участвуют до 1 млн граждан. Добавим, что при этом в стране существует и классическая ипотека, и долевое строительство.

Для России же такой новой схемой может стать использование строительно-сберегательных касс. В этой связи Олег Бетин заметил, что ССК — хорошая идея, но когда выбирали приоритетный финансовый механизм, на тот момент ее сочли несвоевременной мерой.

Однако правильно ли был сделан расчет? Известно, что брать ипотечные кредиты целесообразно тем, у кого месячный заработок примерно равен стоимости одного 1 кв. м жилья. Участвовать же в системе ССК могут те, у кого доходы в два раза меньше этой суммы. А это уже совсем другое число граждан России — гораздо большее, чем ряды нынешних ипотечников.

Сегодня ипотека жива во многом благодаря нерыночным мерам государственного субсидирования, а что с ней, повторяем, будет, когда эта госпрограмма завершится?

При этом опыт Германии и Чехии, где развиты ССК, показывает, что их использование не приводит к потерям для бюджета. А вот наша ипотечная модель, скопированная в свое время с американской, грозит большими рисками. Все мы помним масштабный ипотечный кризис в США 2008 года, быстро переросший во всемирный финансовый. А вот в Европе с 1945 года не обанкротилась ни одна строительно-сберегательная касса! По оценке некоторых экспертов, ССК способны мобилизовать до $150 млрд.

Сегодня без долевых схем жилищное строительство в России просто остановится. Тем не менее в долгосрочной перспективе большого будущего у этой системы нет, считают ряд экспертов. Во-первых, это большие риски. Во-вторых, долевое строительство вступает в противоречие с наметившимся рыночным трендом на покупку уже готового жилья, обеспеченного необходимой инфраструктурой.

Но чем заменить долевое строительство? Пока ни банковская система, ни ПИФы, ни эмитенты ценных бумаг не готовы предложить альтернативные способы финансирования стройки, равные по масштабам старой доброй «долевке».

Взять хотя бы Москву. «За последние годы население и дольщики стали самым крупным инвестором в городе: ими собрано и инвестировано в жилищное строительство 569 млрд руб. долевых средств, — заявил в конце 2015 года заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной деятельности и строительстваМарат Хуснуллин и резюмировал: — Мало кто в стране может похвастать таким объемом инвестиций, включая наши нефтегазовые компании первого уровня».

Да, ССК доказали свою живучесть и в Чехии, и в Германии. Вот только переходить на эту систему в кризисной обстановке опасно. Если начать резко менять модель в нынешних условиях, можно и погубить то, что сегодня работает, и нового не создать.

Это действительно сложный момент, который затрудняет внедрение альтернативных вариантов.   

  

1:0 в пользу банков

Одним из них является проектное финансирование. Председатель Комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Владимир Гамза полагает, что в свое время была допущена стратегическая ошибка. Вместо того чтобы вносить поправки в 214-ФЗ, его следовало преобразовывать в закон о проектном финансировании.

Как бы мы ни изменяли, ни подлатывали, ни улучшали 214-ФЗ, вводя туда дополнительные страховочные механизмы, долевое строительство, увы, по-прежнему сохраняет ряд признаков пирамиды.

При проектном же финансировании «нецелевые» фокусы априори невозможны. Банки жестко контролируют расходование денег, выделяя их не все сразу, а по мере необходимости, после завершения определенного этапа строительства. К тому же появление счетов эскроу, которые предусмотрены 214-ФЗ в качестве альтернативного финансового варианта, лишает застройщиков прямого финансирования.

Все деньги дольщиков в этом случае лежат в банках, которые расходуют их по своему усмотрению. Для кредитных организаций такая ситуация крайне выгодна, поскольку им даже не надо начислять проценты на эти накопления.

Как бы то ни было, мы вновь можем столкнуться с нарушением баланса. К тому же застройщикам, лишившимся денег дольщиков на этапе строительства, придется их замещать банковскими кредитами. А это неминуемо повысит конечную стоимость жилья.

Вечный вопрос

Сегодня все жалуются на нехватку денег: застройщики, финансовые институты, покупатели. На самом деле денег в стране — пруд пруди. 7,5 трлн руб. располагает государство, 6 трлн скопилось на руках у населения, 1,5 трлн руб. есть у банков и целых 20 трлн руб. — у госкорпораций. К этому следует добавить золотовалютные резервы ЦБ.

То есть здесь надо говорить не о том, что не хватает средств, а о том, что нет четких механизмов их эффективного привлечения в экономку, в том числе в строительный сектор. К сожалению, власти не ищут пути, как это сделать, а предпочитают размещать большие объемы государственных средств в казначейские облигации США. На радость «нашим американским партнерам». 

У государства нет ясной и четкой политики относительно поддержки строительства в стране, считает профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков: то оно выкупает жилье, то субсидирует ипотеку. Получается, что государство не анализирует свои действия, не просчитывает их последствия, а принимает импульсивные решения. В итоге деньги из-за отсутствия инвестиционных механизмов проплывают мимо строительства. 

А вот в развитых странах объемы закладных в местных центробанках сопоставимы с размерами ВВП. В наших условиях эта сумма должна составлять порядка $650 млрд, полагает вице-президент «Деловой России» Николай Остарков. Но этих денег в реальности нет — в силу того, что мы не можем капитализировать недвижимость.

У нас слабо развит долговый рынок, а именно он в современных условиях определяет развитие экономики. Если бы Маркс сегодня писал свой главный труд, он, возможно, назвал бы его не «Капитал», а «Долг», предположил г-н Остарков. У нас же сегодня не достает ни того, ни другого.

Мы живем в век финансовых технологий, от развитости которых во многом зависит состояние экономики. И при этом в России до сих пор используется очень узкий, зачастую просто архаичный, набор финансовых инструментов. И хотя финансистам прекрасно известна вся палитра этих инструментов, мы все никак не можем ввести их, наконец, в экономический оборот.

Прошедшая дискуссия наглядно подтверждает этот вывод. К слову, на секции ничего не говорилось о таком важном финансовом механизме, как финансирование строительства арендного жилья. А ведь от него во многом зависит будущее стройкомплекса России.

Сегодня это самый сложный и менее всего проработанный вопрос. Но без его решения строительная отрасль вряд ли наберет нужный темп.