Строительство коттеджей

За последние десять лет в стране выстроено невиданное количество коттеджей. . Например , с  1994 г. по 1999 г. только в Одинцовском районе Московской области ежегодно прибавлялось 11,2 тыс. кв м загородного жилья. Средняя плотность загородных новостроек в области состав-ляет 1 человек на 24 кв м. А общая стоимость коттеджей по Рублево-Успенскому шоссе приближается к 2,5 млрд долларов. Причем, самое большое количество загородных домов построено в ближнем Подмосковье, в лесопарковой зоне столицы — 60% от общего числа. За десять лет площадь лесопарков сократилась на 35%. Обострилась проблема экологии и сохранения лесов как основных «легких столицы» в пределах 10—30 км от МКАД.

В перспективе количество домов будет увеличиваться. Строительство подобных домов у нас имеет свою специфику. В основном все они используются как второе жилье. Вообще сезонная дача или дом временного проживания — чисто российское явление, нигде в мире подобного нет. Схема дальнейшего развития московского региона такова, что и дальше будут интенсивно застраиваться участки вдоль железнодорожных и шоссейных коммуникаций. Они составят урбанизированные оси, между которыми будут по возможности сохранены природные ландшафты для поддержания экологического баланса.

В индивидуальном строительстве роль архитектора наиболее выражена и менее регламентирована. Существует практика заказа проектов домов двух типов: готовый типовой проект и индивидуально разрабатываемый. Типовой проект понятие условное, его потом все равно придется привязывать к конкретным условиям строительства. Практика реализации готовых проектов существует, хотя она не оправдана со всех точек зрения, и главное отменяет в целом профессию архитектора, а ведь продукт его труда является штучным, а не поточным. Причина одна — сравнительно низкая стоимость типового проекта, в среднем 400— 500 долларов, в то время как индивидуальный проект обойдется в десять и более раз дороже. Такая огромная разница объясняется индивидуальностью и неповторимостью планировки и внешнего облика дома, предназначенного для конкретных людей конкретной семьи. Автор проекта учитывает все их запросы, и тем самым создает наиболее благоприятную среду обитания для этих людей. Вот в чем разница. Видимо, индивидуаль ные проектные решения пока еще не оценены по достоинству потенциальными заказчиками и ждут своего часа.

Типовые проекты, которые пользуются спросом, предлагают фирмы, занимающиеся строительством коттеджных поселков. У них обычно есть два—три удачных проекта, которыми они предлагают застраивать поселок. Слов нет, по уровню организации среды они на несколько порядков выше существующих поселений, и все же некоторые заказчики стремятся к большей индивидуализации и просят доработать проект.

Стоимость индивидуального проектирования составляет примерно 20—25 долларов за 1 кв м общей площади строения. Чтобы «зацепить клиента», фирмы застройщики предлагают скидки до 30% с условием, что клиент подпишет с ними договор на строительство. Искушенный клиент может попросить еще более снизить цену за счет отказа от проектирования инженерной части дома. Это объективное пожелание, которое надо учитывать и идти ему навстречу. Дело в том, что выбор систем отопления и водоснабжения остается за заказчиком. Ему решать, как жить или проводить время в доме, а типовые проекты не всегда учитывают состав семьи и другие особенности будущих жильцов. Заказчик может обратиться потом в любую специализированную инженерную фирму, которая, в свою очередь, имеет готовые проектные решения по прокладке коммуникации, разработанной с учетом применяемой ими техники.

В целом доля дохода архитектора составляет от 5 до 10% сметной стоимости дома. Архитектурная артель редко работает в одиночку. Они либо имеют свою организацию, либо нанимают подрядчиков и осуществляют авторский надзор, который также является непременным условием сооружения частного дома. За рубежом существует примерно такая же практика частично с другими деталями. Там архитектор, представляя себя, обрисовывает потенциальным заказчикам концепцию будущего дома или предлагает конкретный проект. Делает он это за свой или спонсорский счет через архитектурно-строительные издания или Интернет. По такому принципу архитектор и заказчик находят друг друга.

К уже сделавшим себе имя архитекторам заказчики обращаются сами. Заключается договор на разработку проекта, строительство и составляется смета. При этом часть финансирования (25—30%) берет на себя архитектор. Это аванс, который выдается строителям. После окончания строительства, приемки дома и оплате его стоимости архитектор не только оправдывает свои вложения, но и получает прибыль. Метод хорош тем, что активно вовлекает архитектора в процесс строительства и повышает общий уровень строительных работ.

В Финляндии уже много лет существует практика сооружения целых населенных пунктов по типу наших коттеджных поселков, они возникают не стихийно (по принципу: где купили землю, там и строим), а на основе общенациональных программ развития регионов, раз в 4—5 лет. Организаторы застройки — местная власть — собирают средства, объявляют о начале работ и приглашают архитектурно-строительные фирмы. После окончания на карте страны появляется новый, неповторимый по свой красоте и организации пространственной среды населенный пункт с развитой инфраструктурой, где каждый дом — замечательный образец архитектурного искусства.

После этого со всей страны съезжаются покупатели, они выбирают понравившийся дом. Толпы желающих устремляются осматривать новые дома, так как в них применяется все самое современное и передовое. Некоторые приобретают дома еще на стадии строительства и вносят коррективы в его отделку и благоустройство. Подобная практика себя оправдывает со всех сторон и потому продолжает существовать.

Вообще соседство дворцов с хижинами характерно пока только для нас. Нигде в мире так не делают, потому что ничего хорошего от такого соседства ждать не приходится. Всюду селятся люди одинакового достатка, и в этом случае к комфорту материальному добавляется еще и комфорт душевный.

В богатых странах наметилась тенденция еще большего обособления, возврата к средневековью, к городкам-крепостям, с той лишь разницей, что отсутствуют крепкие каменные стены, но есть охраняемый периметр населенного пункта. Обеспечивается общая и индивидуальная безопасность.

При общении с клиентом очень важно не ошибиться, не отпугнуть его при первой же встрече. Для этого надо быть максимально вежливым и максимально расположить к себе. Манера поведения любого клиента отличается осторожностью. Он не знает вас, но хочет узнать ваш уровень и возможности. Предоставьте ему всю имеющуюся информацию, но при этом не навязывайте ему своих правил и накатанных схем. Кто-то может на них согласиться, кто-то нет. Заказчику важно удостовериться в вашей компетенции. После первой встречи он может ограничиться заказом на подготовку эскизного проекта дома. Когда он будет выполнен, ему станет ясно, насколько профессиональна компания и есть ли смысл ей доверять. Может оказаться, что полный проект на основании эскиза он закажет в другом месте.

О стоимости проектирования можно будет судить после получения от заказчика технических параметров дома, применяемых материалов, усадебных строений и других деталей. Если проект включает в себя какие-то нестандартные вещи, требующие дополнительных решений, то его цена может возрасти. В смете расходов указывается перечень работ и материалов. Она и определяет конкретную стоимость дома в целом и в расчете на квадратный метр. Все, что указано в смете, должно быть сделано и вложено в здание. Заказчик, имея на руках смету, наверняка будет это контролировать.

Если заказчик проявит подозрительность, будет просить показать лицензию, не следует обижаться. Наоборот, надо со всей готовностью это сделать, так как доверительность рождает доверительность.

Говоря о ценах, можно вновь и вновь повторять, что они должны быть оптимальными для строительной компании. Лучше, если они не занижены и не завышены. Нет уверенности, что до вас клиент не обошел аналогичные офисы и не пытался узнать цены.

Называть реальную цену сразу, не зная всех предстоящих параметров стройки, довольно легкомысленно. Об этом надо честно предупредить заказчика. Если он будет оперировать чьейлибо чужой стоимостью квадратного метра, то стоит в мягкой форме, не споря, постараться вместе проанализировать: откуда взялась эта цифра и что за ней стоит. Нельзя строить дешево и хорошо, как невозможно строить хорошо и очень быстро. Если заказчик захочет посмотреть на отстроенные объекты, то надо предоставить ему такую возможность и даже самим предложить. Иногда увиденное своими глазами действует лучше любых цифровых выкладок.

Не стоит сходу отметать эскизы будущего дома или вырезки из журналов, принесенные заказчиком. Они могут послужить основой для разработки проекта. Во время планирования будущего дома важно обсудить детали: каков будет ландшафт, где будут расположены гаражи и хозпостройки и т. д. Учет кажущихся на первый взгляд мелочей — залог высокопрофессионального проектирования, а вот последующая отсебятина — внесение изменений в проект, наоборот, является дурным тоном и, по опыту некоторых компаний, приводит к плохим результатам. Подрядчик может взять на себя сбор необходимой документации под строительство за отдельное комиссионное вознаграждение. Ему это сделать легче, чем заказчику, для которого сбор документов иногда просто неразрешимая задача.

Чтобы проектировать, необходимо иметь нормативную документацию по малоэтажному строительству — СНиПы, ГОСТы, своды правил и другие документы. Госстрой России и субъекты федерации приняли и принимают новые документы и нормативные акты, регламентирующие строительство. Необходимо иметь их у себя и изучать, ибо незнание, несоблюдение их впоследствии может привести к досадным ошибкам.

В московском регионе действуют «Нормы и правила проектирования коттеджной застройки» (Дополнения № 1 к МГСН 1.01-98, № 3 к МГСН 3.01-96 от 20.04.1999 г.), «Проектирование, расчет и устройство мелкозаглубленных фундаментов жилых малоэтажных зданий в Московской области» (ТСН МФ-97 МО), а также «Свод правил по проектированию и строительству» (СП 11-111-99 «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного строительства»).

Госстроем сформированы информационные базы по материалам, предназначенным для различных видов работ, где указано около 3000 наименований материалов. База находится на фирменном диске «Стройресурсы 2001». Интересно, что перечень рекомендованных там материалов не совпадет с тем, что предлагают сегодня строительные магазины и рынки. Большинство торгует импортом, и совпадают лишь в 15 случаев из 100.

Отвод земли под строительство — прерогатива местных администраций и органов местного самоуправления, которые осуществляют его в соответствии с федеральными законами, местными нормативными актами, планами развития городов и территорий. Главный документ — это разрешение на строительство индивидуального дома. Его получить недолго, а вот для сбора приложений к нему необходимы силы и время. Для получения разрешения надо приложить следующие документы:

1)      Заявление застройщика;

2)      Постановление главы администрации о предоставлении земельно го участка под индивидуальное жилищное строительство;

3)      Договор о предоставлении прав на застройку участка;

4)      Генплан участка;

5)      Паспорт земельного участка;

6)      Паспорт проекта жилого дома, согласованный в установленном порядке;

7)      Акт об установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей здания;

8)      Лицензию на право строительной деятельности.

9)      В паспорт проекта индивидуального жилого дома входят:

10)   Подрядный договор на строительство дома;-

11)   Разрешение на строительство;

12)   Документы застройщика на право владения землей;

13)   Архитектурно-планировочное задание (АПЗ);

14)   Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;

15)   Ситуационный план;

16)   Выкопировка из генерального плана развития населенного пункта;

17)   Планы этажей, фасады, разрезы;

18)   Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

В состав самого проекта жилого дома входят следующие документы:

1)      Ситуационный план (в масштабе 1:500);

2)      Топографическая съемка участка с прилегающей частью улицы (М 1:500);

3)      Генеральный план участка: с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200, 1:1000);

4)      План подвала (технического подполья, цокольного этажа);

5)      Планы этажей (М 1:100, 1:50);

6)      Главный и боковой фасады зданий (М 1:50, 1:100);

7)      Разрезы (характерные) (М 1:100, 1:50);

8)      Планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М 1:100);

9)      План стропильной системы крыши (М 1:100);

10)   План кровли (М 1:100, 1:200);

11)   План фундаментов (М 1:100, 1:50);

12)   Сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы'и детали (М 1:10, 1:50):

13)   Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;

14)   Сметно-финансовые документы;

15)   Чертежи инженерного обеспечения.